Ako razmišljate kupovina vašeg prvog doma A ako vam nedostaje taj početni podsticaj štednje, Garantna linija Ministarstva za stanovanje i urbanu agendu (MIVAU), kojom upravlja ICO, upravo je ono što ste čekali: javna podrška mladima i porodicama sa izdržavanom djecom koje su solventne i još nisu bile u mogućnosti da dovoljno uštede.
Sa ovim programom, Hipotekarni kredit može pokriti do 100% niže vrijednosti između procjene i kupoprodajne cijene (porezi i troškovi nisu uključeni), zahvaljujući državnoj garanciji do 20% kredita - ili do 25% ako kuća ima energetsku ocjenu D ili višu - koja važi prvih 10 godina. Linija je obdarena 2.500 miliona eura a garancija je besplatna i za klijenta i za banku.
Šta je ICO hipotekarna garancija i čemu služi?
Svrha ove linije je otvorite vrata svog stalnog i uobičajenog boravka Za one koji si mogu priuštiti hipoteku, ali nemaju 20% učešća koje obično zahtijevaju banke (finansiranje do 80% vrijednosti). Uz javne garancije, entitet vam može odobriti više sredstava bez povećanja kamatne stope iz ovog razloga, budući da garancija nema nikakav trošak ni za vas ni za banku.
Ko se može prijaviti: grupe i opći uslovi
Možete pristupiti mladi do 35 godina (nijedan od kupaca nije mogao imati 36 godina na dan potpisivanja) i porodice sa maloljetnicima na njihovoj brizi bez starosne granice. U oba slučaja, mora biti prvo stalno i uobičajeno prebivalište u Španiji, ispunjavajući i ostale zahtjeve linije.
- Fizičke osobe (maksimalno dva kupca) sa legalnim boravkom u Španiji kontinuirano i neprekidno tokom dvije prethodne godine na zahtjev.
- Kupovina kuće koja se nalazi unutar nacionalne teritorije, namijenjen za stalni i uobičajeni boravak.
- Smještaj ne može koristiti za ekonomsku aktivnost u trenutku potpisivanja garantovanog kredita.
- Ne biti bio/bila vlasnik druge kuće ranije (pogledajte izuzetke u nastavku).
- Ne smije se pojaviti u delinkvencija u CIRBE-u od datuma potpisivanja.
- Ne prelazi neto vrijednost od 100.000 eura po osobi koja kupuje.
- To otkupna cijena Ne prekoračujte maksimalni iznos postavljen za vašu autonomnu zajednicu (postoji službena tabela za svaku autonomnu zajednicu; na primjer, Madrid 325.000 €, Aragon 275.000 €, Kastilja i León/La Mancha/La Rioja 250.000 €, Ekstremadura 200.000 €).
- Pridržavajte se odredbi Član 13. Općeg zakona o subvencijama (Zakon 38/2003).
Dodatni zahtjevi ako ste mladi: ne prelazi 4,5 puta IPREM trenutno (37.800 € bruto/godišnje s referentnim IPREM-om). Ako kupite dvoje mladih ljudi, dodaje se limit svakog od njih.
Dodatni zahtjevi ako ste porodica s maloljetnicima: ograničenje od 4,5 IPREM po osobi (dodaje se i ako vas je dvoje) i povećava se za 0,3 IPREM (2.520 € bruto/godišnje) za svakog maloljetnog izdržavanog lica. U samohrana porodica Prag prihoda može se povećati za dodatnih 70%.
Izuzeci ako već posjedujete kuću/stan
U principu, ne možete se kvalificirati za jamca ako ste prethodno bili vlasnik nekretnine; međutim, postoje specifični slučajevi u kojima je to dozvoljeno: ako posjedujete samo naslijeđeni alikvotni dio (ili prenošenjem mortis causa bez testamenta), Ako ne možete koristiti svoj dom zbog razdvajanja/razvoda ili drugih uzroka izvan vaše kontrole, ili ako je dom nepristupačan zbog invaliditeta vlasnika ili vanbračnog partnera.
Iznosi, pokriće i ograničenja finansiranja
Zagarantovano finansiranje nikada ne može premašiti 100% najniže vrijednosti između procjene i kupoprodajne cijene (bez poreza i naknada). Osim toga, osigurani kredit mora prelazi 80% navedene referentne vrijednosti (ili 75% ako kuća ima energetski certifikat D ili viši), jer garancija pokriva taj dodatni dio iznad 80% (ili 75%).
ICO garancija u ime MIVAU-a može pokriti do 20% kredita i idi do do 25% kada kuća ima energetsku klasu D ili višu. Njegov rok važenja je 10 godina od datuma formalizacije, čak i ako vaša hipoteka ima duži rok. Kredit, sa svoje strane, mora imati početni minimalni rok od 5 godina.
Ako kredit dostigne 100% referentne vrijednosti, garancija će biti 20% kredita (ili od 25% sa ocjenom D ili višom). Ako ne dostignete 100% (ali prelazite 80% ili 75% u domovima sa D certifikatom ili višim), Garantno pokriće se prilagođava proporcionalno na finansirani iznos.
Primjer: ako pitate 95.000 € Za kuću referentne vrijednosti od 100.000 eura, garancija bi pokrivala 15,79% kredita; ako kuća ima energetsku ocjenu D ili višu, tada bi garancija dostigla 21,05%.
Indikativna formula za maksimalni procenat garancije: (Iznos hipotekarnog kredita – 80% x Referentna vrijednost) x 100 / Iznos hipotekarnog kredita. Za kuće sa energetskom ocjenom D ili višom, primjenjuje se sljedeće umjesto 80%. 75%Referentna vrijednost = niža od kupovne cijene i cijene procjene.
Ključni rokovi, korištenje doma i kompatibilnost
Garancija važi za sljedeće periode: prvih 10 godina hipoteke. Tokom tog perioda, kuća mora biti vaša uobičajeno prebivalište, osim ako ne postoje opravdane okolnosti koje vas prisiljavaju da to promijenite.
Rok za ozvaničenje hipoteka u okviru ove linije je Decembar 31 2025-aočekuje se da se može proširiti na Decembar 31 2027-a ovisno o potražnji i putem odgovarajućeg MIVAU-ICO sporazuma.
Što se tiče kompatibilnosti, Linija utvrđuje da Zajam ne može imati nikakvu drugu garanciju ili javnu podrškuAko ste vidjeli suprotno, imajte na umu da Sama linija specificira nekompatibilnost s drugim javnim garancijama, pa je razborito pridržavati se tog pravila.
Gdje se traži i ko odlučuje
Zahtjev je podnesen u bilo koja od kreditnih institucija učesnica na Liniju garancija za prve domove za mlade i porodice sa maloljetnicima. konačna odluka Da li će odobriti finansiranje ili ne zavisi od banke, što se primjenjuje svoje interne politike rizika i njegove uobičajene procedure.
Ako imate bilo kakvih pitanja, možete zatražiti opće informacije od svoje banke ili na web stranici ICO-a, pozovite 900 121 121 (besplatna informativna usluga) ili kontaktirajte putem obrazac omogućeno na ICO stranici.
Dokumentacija koju će banka tražiti od vas
Entitet s kojim potpisujete će naznačiti specifična dokumentacija i dostavit će vam obrasce za deklaraciju. Općenito će vas pitati za:
- Legalni boravak kontinuirani i neprekidni boravak u Španiji u prethodne dvije godine: DNI/NIE/pasoš i registar vanbračnih partnera (sa datumom početka).
- Ako ispunjavate uslove za program za porodice sa maloljetnicima: porodična knjiga, registracija vanbračnog para ako je primjenjivo ili izvod iz matične knjige rođenih djece.
- Dokaz da nisi vlasnik iz drugog doma: negativni katastarski certifikat ili jednostavna zabilješka iz indeksne službe Registra nekretnina.
- Sertifikat energetske efikasnosti kuće na dan akvizicije.
- Izvještaj o procjeni izvršeno radi ugovaranja hipoteke.
- dokaz o prihodima: posljednja porezna prijava ili negativna potvrda od AEAT-a ako ne podnesete prijavu, plus ovlašćenje MIVAU-u radi konsultacija s vašim poreskim informacijama tokom trajanja garantovanog kredita.
Troškovi, tipična finansijska stanja i primjeri iz stvarnog života
Samo zato što vam država garantuje ne znači da će vam banka povećati kamatnu stopu za to: garancija je besplatna i ne bi trebalo da uključuje višu kamatnu stopu. Finansiranje obezbjeđuje institucija iz vlastitih sredstava, tako da možete pregovarati. fiksnog, varijabilnog ili miješanog tipa i, kao i uvijek, primjenjivat će se najbolje tržišne prakse.
Možeš isplatiti prijevremeno (potpuno ili djelomično) kako je dogovoreno s vašom bankom. Ako otkažete cijeli kredit, garancija će biti automatski se gasiNeki subjekti utvrđuju naknadu za prijevremenu otplatu ograničenu na finansijski gubitak sa uobičajenim ograničenjima od 2% za prvih 10 godina i 1,5% do kraja kredita.
Uobičajeno je da vam banka ponudi ili uslovi bonuse linkovi (na primjer, direktna uplata plate, osiguranja itd.). Kao reprezentativni tržišni primjer: entitet nudi hipoteku 25 godina bez provizije za otvaranje, s bonus opcijom pri TIN-u od 2,70% i Godišnja kamatna stopa 3,425%, približna kvota 688,13 € Za glavnicu od 150.000 eura (300 rata), ukupan iznos duga iznosi 221.817,56 eura, uključujući naknade, i ukupni trošak od 71.817,56 eura u francuskom sistemu. Bez bonusa, godišnja kamatna stopa (APR) bi iznosila 3,45% sa Godišnja kamatna stopa 3,932% i udio blizu 746,92 €, ukupno dugovano 233.790,06 € i troškovi 83.790,06 €.
U istom primjeru, entitet pretpostavlja određene pripremni troškovi (npr. procijenjeni AJD od 1.125 € za 150.000 € obaveze i stopu od 0,75%, uvid u registar 10,91 €, notar 597 €, agencija 363 €, registar 283 €) i klijent preuzima procjena (npr. 289,06 €). Osim toga, kupac mora imati osiguranje od štete (ne nužno kod banke), a za potrebe godišnje kamatne stope (APR), tipična polisa osiguranja kuće može se simulirati s približnom godišnjom premijom od 317 eura.
Što se tiče operativnog računa, postoje subjekti koji zahtijevaju održavati račun za vrijeme trajanja kredita: neki nude besplatne račune (kao što su digitalni računi) ili naplaćuju naknadu za održavanje, na primjer, 15 eura po kvartalu na standardnim računima, iznos koji je uključen u izračun godišnje kamatne stope (APR), ako je primjenjivo.
Tipični primjeri bonus tipadirektna uplata plate ili prosječni prihod iznad 1.200 €/mjesečno (–0,30 bodova), zapošljavanje i održavanje životno osiguranje za najmanje 50% kapitala (-0,30 bodova) i osiguranje kuće koji pokriva imovinu (–0,15 bodova). Kao referenca, simulacija životnog osiguranja za osiguranika od 30 godina mogla bi biti blizu 226,58 € godišnje (stvarna premija varira ovisno o starosti, kapitalu i pokriću). Ovi bonusi obično biti pregledavan mjesečno a stopa se prilagođava ako prestanete da ih se pridržavate.
Uobičajena upozorenja: kršenje obaveze mogu dovesti do gubitka stambenog prostora i druge imovine; grant zavisi od analiza solventnosti i kriteriji bankarskog rizika; APR uključuje troškove i dodatne usluge pod pretpostavkama premija i troškova; godine najstarijeg vlasnika po dospijeću je obično ograničen na 80 godina.
Osim toga, neki subjekti, ako ispunjavaju zahtjeve ICO ugovor za prvu kuću i da je barem jedan od vlasnika mlađi od 35 godina, oni dozvoljavaju produžiti rok otplate hipoteke do 40 godina, što smanjuje otplatu po cijenu plaćanja veće kamate na dugi rok.
Francuski sistem i formula amortizacije
U francuskom sistemu amortizacije plaćate konstantna stopa sastavljen od glavnice i kamate. U početku, budući da još uvijek ima puno glavnice za otplatu, interesi su važnijiVremenom se kamata smanjuje, a glavnica povećava.
Ilustrativan primjer: za 100.000 eura na 20 godina uz 3,75%, rata bi iznosila oko 592,89 €Prva mjesečna uplata bi uključivala otprilike 312,50 eura kamate i 280,39 eura glavnice; konačna uplata bi uključivala samo 1,85 eura kamate i 591,04 eura glavnice, ako kamatna stopa ostane nepromijenjena.
Formula (francuski kanon): ak = Ck · ^(-n))], gdje je ak rata, Ck je preostali kapital na početku perioda, r je godišnja nominalna stopa (u procentima), m su periodi poravnanja po godini i n je broj preostalih perioda.
Stambena situacija za mlade ljude u Španiji
Pristup stanovanju za mlade je otežan nekoliko strukturnih kočnica65,9% mladih između 18 i 34 godine nije bilo emancipovano u 2022. godini, što je znatno iznad broja iz 2008. godine, a također i evropskog prosjeka, što odražava poteškoće i pri iznajmljivanju i pri kupovini.
La situacija u zapošljavanju komplikuje jednačinu: stopa nezaposlenosti mladih je oko 21,3% u poređenju sa 12,1% za opštu populaciju, a privremeno zaposlenje vrši pritisak na prihode. Nadalje, plate mladih su obično Niže zbog manjeg iskustva.
Renta ima veći utjecaj među emancipiranima (blizu 48,5% mladih domaćinstava žive od kirije), ali povećanje renti Posljednjih godina, ovo je mnoge navelo da kupovinu smatraju stabilnijom srednjoročnom alternativom.
Cijene stanovanja su porasle, posebno u velikim gradovima, zbog nedostatak pristupačna ponuda i snažna potražnja. Mnogi mladi ljudi mogli su si priuštiti hipoteku, ali Nemaju ušteđevinu za ulazak, otuda i značenje javnih garancija.
Garantni programi, kao što je ova MIVAU-ICO linija, olakšavaju pristup kreditu domaćinstvima sa solventnošću, ali bez dovoljne ušteđevine za početne izdatke, što pomaže ubrzanju emancipacije.
Regionalna pomoć koja može dopuniti vaš plan
Uz državne garancije, nekoliko autonomnih zajednica je pokrenulo vlastiti programi za kupovinu ili iznajmljivanje, mnogi od njih su bili namijenjeni mladima:
- Madridinicijative za izgradnju novih stanova, smanjenje cijena najma u javnim stanovima, Oživite Madrid za pristupačnu najamninu, Bonus za stanovanje i program Moj prvi dom (hipoteka do 95% za one mlađe od 35 godina).
- Baskija: pomagala GAZTELAGUN za emancipaciju, podršku za kupovina rabljenog besplatnog stambenog prostora i dodatak za stanovanje za pokrivanje troškova najma/smještaja za osobe s nižim prihodima.
- Murcia: garancija za prvi dom do 20% iz procjene, pomoć pri kupovini u male opštine i podršku za plaćanje kirije.
- AndaluzijaGarancija za osobe mlađe od 35 godina 15% hipoteke.
- Kastilja i Leon: program za mlade Pomoć od VAS za kupovinu ili iznajmljivanje.
- Extremadurapodrška za kupovinu u mali gradovi.
- Balearihipoteke sa 100% finansiranje za prvi dom pod određenim uslovima.
- La Rioja: specifična pomagala za Kupovina kuće za mlade.
Postoje i regije koje daju prioritet iznajmljivanje (Navarra, Kanarski otoci, Aragon, itd.). Dobro se informirajte jer su mnoge od ovih mjera kompatibilan između sebe (osim naznačene nekompatibilnosti s drugim javnim garancijama u hipoteci koju garantuje ICO).
Učesnici i istaknuti programi
Nekoliko subjekata se pridružilo ICO Garantnoj liniji za vlasnike prvih nekretnina. Ibercaja, na primjer, je dio saradničkih entiteta. Drugi, kao što su Caja Rural de Aragón, pokrenuli su svoju „Hipoteku za mlade“, koja omogućava finansiranje do 100% najniže vrijednosti između procjene i prodaje (bez poreza i troškova), sa ICO garancija bez ikakvih troškova, dostupno u poslovnicama u Aragonu i La Rioji, a putem Caixa Rural i u Kataloniji, pored online kanala.
Isto tako, velike banke sa decenije iskustva U sektoru finansiranja i solventnosti (neki posluju od 1971. godine) nudimo konkurentne uslove i opcije fiksnih, varijabilnih ili mješovitih kamatnih stopa, prilagođenih vašem profilu rizika i sa mogući bonusi putem povezivanja.
Brza pitanja i korisna pojašnjenja
Koje troškove trebam očekivati prilikom kupovine? Otprilike 10% više o cijeni za poreze i troškove (procjena, notarski pregled, registracija, upravljanje, itd.). Garancija pokriva finansiranje, ali ne porezi i troškovi trgovanje.
Mogu li otplatiti prijevremeno? Da, ovisno o dogovoru s vašom bankom. Potpuno otkazivanje kredita uzrokuje otkazivanje garancije. Pitajte o kompenzacije za prijevremenu otplatu i njena ograničenja.
Ko odlučuje da li ću dobiti hipoteku? finansijski subjekt, primjenjujući svoje interne kriterije solventnosti i rizika. Garancija ne podrazumijeva automatsko odobravanje; banka će procijeniti vašu prihod, stabilnost i dug.
Da li garancija utiče na kamatnu stopu? Ne bi trebalo. Javna garancija ne poskupljuje cijenu samo po sebi jer je besplatno i za klijenta i za entitet. Konačni interes zavisi od tržište, profil i povezanost.
Mogu li koristiti svoj dom kao poslovni prostor? Ne. U trenutku potpisivanja osigurane hipoteke Ne možete dodijeliti kuću na ekonomsku aktivnost.
Koja je gornja granica cijena po regionalnoj vladi? maksimalne granice po zajednici (vidi zvaničnu tabelu). Kao vodič: Madrid 325.000 €, Aragon 275.000 €, Kastilja i Leon/La Mancha/La Rioja 250.000 €, Extremadura 200.000 €.
Sa svim gore navedenim, imate jasan plan: provjerite da li ispunjavate uslove, provjerite ograničenje cijene u vašoj regionalnoj vladi, pripremite dokumentaciju i uporedite ponude između učesnika. Ako vam je potrebna pomoć, konsultacije sa ICO-om na 900 121 121 ili na njihovoj web stranici, i zakažite sastanak u vašoj banci kako biste proučili vašu izvodljivost i dogovorili finansiranje koje vam najviše odgovara.
Ova tura pokazuje da, iako kupovina prvog doma zahtijeva red i promišljenost, ICO garancije mogu napraviti razliku Za one koji imaju finansijska sredstva i trebaju poticaj za dobijanje predujma, u kombinaciji s regionalnim inicijativama i dobro odabranim bankovnim ponudama, moguće je početi plaćati za svoj dom bez velike prethodne ušteđevine.
