Kada neko razmišlja o kupovini većeg doma ili ulaganju u nekretnine, uobičajeno je da se zapita da li prihod od iznajmljivanja drugih nekretnina pomaže u povećanju kreditne sposobnosti kod banke. Na prvi pogled, čini se logičnim: ako imate stalan mjesečni novčani tok, bolje ste u mogućnosti da priuštite otplatu hipoteke. Međutim, stvarnost je da banke ne gledaju na prihod od iznajmljivanja s istom povoljnošću kao na fiksnu platu.
Ulazak u svijet hipoteka zahtijeva razumijevanje da su finansijske institucije, po prirodi, izuzetno oprezne. Za njih je najamnina varijabilni i uvjetni prihod , što znači da je neće direktno ili u cijelosti dodati na vaš račun, već će primijeniti vlastite filtere rizika kako bi osigurali da neće biti problema ako nekretnina ostane prazna.
Obračun prihoda: Koliko oni zaista znače?
Prvo što trebate znati je da banka ne gleda bruto iznos koji vam stanar plaća. Da bi izračunala vašu kreditnu sposobnost, prvo utvrđuju neto prihod , što uključuje oduzimanje svih obaveznih troškova, kao što su porezi na prihod od najma i odbitci . To uključuje porez na imovinu (IBI), komunalne naknade, članarine udruženja vlasnika kuća i, što je vrlo važno, porez na dohodak koji se zadržava i od vaše plate i od prihoda od najma. Ako iznajmljena nekretnina već ima vlastitu hipoteku, taj trošak se također odbija.
Nakon što se izračuna taj neto iznos, banka obično ne koristi 100% tog iznosa. Obično primjenjuju postotak procjene koji se kreće između 60% i 70% mjesečne stanarine . Ova mjera djeluje kao svojevrsni "jastuk" koji banke koriste kako bi se zaštitile od nepredviđenih događaja, kao što su prestanak plaćanja stanara, skupe popravke nekretnine ili stan koji mjesecima ostaje prazan.
Faktor vremena i poreska prijava
Kritična tačka je vremenski okvir. Nije isto imati ugovor potpisan prije tri godine i početi iznajmljivati prije dva mjeseca. Banke obično zahtijevaju da prihod bude prikazan u vašoj poreskoj prijavi da bi bio u potpunosti važeći. Ako ste počeli primati kiriju u januaru određene godine, nećete moći zvanično to opravdati dok ne budete obavezni da podnesete poresku prijavu , tako da banka može ignorisati taj prihod dok ne dobijete zvanični dokument.
Ako planirate iznajmiti svoj trenutni dom čim se preselite u novi, gledate u budući tok prihoda . Ovaj scenario je najkompleksniji, jer banka nema historiju prihoda od najma. Vrlo je vjerovatno da će početna procjena rizika biti provedena bez uzimanja u obzir ovog prihoda. Ako je transakciji potreban ovaj podsticaj da bi bila uspješna, morat ćete predstaviti tržišne projekcije i potpisane ugovore kako biste pokušali uvjeriti odjel za rizike.
Investicijske strategije i financijski leverage
Za one koji hipoteku ne smatraju primarnom rezidencijom, već investicijom, postoji koncept finansijskog leveridža . U suštini, to uključuje korištenje bankovnih sredstava za kupovinu imovine koja se sama otplaćuje putem najma. Ako se uradi ispravno, ovo može značajno povećati povrat na kapital, jer plaćate samo početnu uplatu, a kredit pokriva ostatak.
Uprkos tome, morate biti oprezni. Hipoteke namijenjene za investicijske svrhe obično imaju strože uslove , s višim kamatnim stopama i nižim omjerom kredita i vrijednosti nego da kupujete kuću za stanovanje. Nadalje, ako je nekretnina oduzeta imovina u vlasništvu same banke, oni bi vam mogli olakšati stvari, iako je uvijek mudro provjeriti je li cijena poštena ili pokušavaju prodati preskupu nekretninu.
Savjeti za poboljšanje vaše kreditne sposobnosti u banci
- Uvjerite se da sve Dokumentacija je besprijekorna.dostavljanje pravovaljanih ugovora o najmu i jasnog dokaza o prihodima.
- Ako tražite hipoteku za svoju primarnu rezidenciju, razmislite o tome da s kreditorom ugovorite osiguranje kako biste pokušali osigurati hipoteku. pregovarati o kamatnoj stopi niže, posebno kod mješovitih hipoteka.
- Ne oslanjajte se isključivo na teoretsku sposobnost plaćanja; uvijek održavajte likvidnu štednju kako biste se nosili s periodima kada je nekretnina prazna.
Konačno, odluka o odobravanju hipoteke zavisi od politike rizika svakog zajmodavca. Dok je za vas najamnina siguran izvor prihoda, za banku je to varijabla koja može propasti. Stoga je ključno predstaviti koherentan finansijski plan gdje fiksne plate čine osnovu, a prihod od najma djeluje kao dodatak solventnosti, uvijek imajući na umu da će zajmodavac uvijek dati prioritet vlastitom profitu i sigurnosti svog kapitala u odnosu na fleksibilnost za klijenta.
