Kada nekoliko osoba dijeli vlasništvo nad nekretninom, bilo putem nasljeđivanja, razvoda ili zajedničkog ulaganja, dolazi vrijeme kada jedan od vlasnika želi steći 100% vlasništva. Da bi se to postiglo, uobičajeno je pribjegavanje pravnom mehanizmu poznatom kao raskid suvlasništva , koji omogućava efikasno raskid suvlasništva , sprječavajući da situacija eskalira u dugotrajan sukob ili završi na sudu.
Najveći problem je obično novac: da biste natjerali ostale suvlasnike da se odreknu svojih udjela, obično im morate ponuditi financijsku kompenzaciju. Ako nemate dovoljno ušteđevine na računu, uzimanje hipoteke posebno za tu svrhu postaje spas, omogućavajući vam da otkupite udjele ostalih suvlasnika i postanete jedini vlasnik nekretnine bez komplikacija.
Šta tačno podrazumijeva ovaj proces?
U osnovi, govorimo o prestanku dijeljenja zajedničke imovine. Za razliku od fizičke podjele (kao što je dijeljenje parcele na dva dijela), ovdje jedna osoba preuzima puno vlasništvo. Da bi to bilo moguće, uključene strane moraju postići dogovor o tome ko zadržava imovinu i koliko novca bi trebali dobiti oni koji odlaze.
Ako nekretnina već ima nepodmirenu hipoteku, stvari postaju malo kompliciranije jer banka mora dati svoje odobrenje. Nije dovoljno samo potpisati ugovor pred notarom kojim se potvrđuje da ste sada jedini vlasnik; također je bitno upravljati hipotekarnim dugom tako da odlazeći suvlasnik više nije odgovoran za plaćanja, čime se sprječava da se i dalje pojavljuje kao dužnik u evidenciji banke.
Opcije finansiranja: Novacija naspram nove hipoteke
Ako već imate hipoteku na kuću, imate dvije glavne opcije. Prva je modifikacija kredita, koja uključuje izmjenu trenutnog ugovora tako da preuzmete cijeli dug . Banka će analizirati da li imate finansijsku sposobnost da sami vršite otplate, osiguravajući da kredit ne potroši više od 30% vaših mjesečnih prihoda.
S druge strane, postoji subrogacija, koja u suštini predstavlja promjenu vlasnika hipoteke kako bi se postigli bolji uslovi. Ponekad se prvobitna banka muči s novacijom, tako da promjena finansijske institucije uz pomoć stručnjaka može biti najbrži način da se drugi vlasnik oslobodi hipoteke i, eventualno, poveća iznos kredita kako bi se pokrila finansijska kompenzacija.
Ako više volite početi ispočetka, možete podnijeti zahtjev za novu hipoteku. U ovom scenariju, prvo se otplaćuje prethodni dug, a zatim se uzima novi kredit kako bi se pokrio i preostali dug i iznos potreban za kompenzaciju ostalih suvlasnika i pokrivanje troškova procesa.
Troškovi i porezi: Štednja naspram kupovine i prodaje
Jedan od razloga zašto svi preporučuju raskid suvlasništva je ušteda na porezu. Za razliku od tradicionalne prodaje, gdje biste morali platiti porez na prijenos vlasništva (ITP), ovdje plaćate samo porez na promet nekretnina (AJD) . Ovisno o autonomnoj zajednici, ovaj porez se kreće od 0,5% do 1,5% prenesene vrijednosti, što predstavlja značajnu uštedu.
Pored poreza, potrebno je uzeti u obzir i ostale operativne troškove:
- Notarske takse: Za formalizaciju javnog akta (cca. 0,5%).
- Registar nekretnina: Da registrujete da ste već jedini vlasnik (cca. 0,25%).
- Procjena: Za banku je neophodno znati koliko kuća danas vrijedi (između 250 i 500 eura).
- Usluge upravljanja: Neobavezno, ali vrlo korisno da se izbjegne pretjerano papirologija.
Što se tiče poreza na dohodak fizičkih lica (IRPF), kapitalni dobici se uglavnom ne ostvaruju ako je vrijednost alokacije u skladu s vrijednošću sticanja, iako ako postoji višak alokacije, ta razlika se mora oporezovati u poreskoj prijavi.
Praktični koraci za dobijanje hipoteke
Da biste izbjegli donošenje ishitrenih odluka, najbolje je slijediti logičan redoslijed. Prvo, ključno je da se nekretnina procijeni prema njenoj trenutnoj tržišnoj vrijednosti; bez toga nećete znati koliko dugujete drugim vlasnicima ili koliko će vam banka pozajmiti. Kada dobijete tu cifru, sastavite ugovor kojim se navodi tačna finansijska naknada.
Sa ugovorom u rukama, idete kod notara da potpišete ugovor o raskidu. Nakon toga, nastavljate sa prijavom za kredit ili obnovu kredita . Banka će procijeniti vaš finansijski profil, stabilnost posla i kreditnu istoriju kako bi odlučila da li će vam odobriti finansiranje, koje u nekim posebnim slučajevima može pokriti 100% transakcije, uključujući troškove.
Ako je nekretnina vaše glavno prebivalište i ispunjavali ste određene uslove prije 2013. godine, postoji mogućnost odbitka hipoteke od poreza na dohodak, iako to isključivo zavisi od važećih propisa i vaše lične situacije.
Provođenje ovog procesa zahtijeva ravnotežu između pravnih i finansijskih aspekata. Odabirom raskida suvlasništva umjesto prodaje, postiže se značajno smanjenje poreza zahvaljujući porezu na promet nekretnina (AJD), a suvlasništvo se definitivno rješava. Bilo da se radi o novaciji za oslobađanje drugog vlasnika ili novoj hipoteci za plaćanje proporcionalnog udjela, ključ leži u dokazivanju solventnosti banci i pravilnom formaliziranju vlasničkog lista kako bi se osiguralo isključivo vlasništvo nad nekretninom.