Prilikom proširenja portfelja nekretnina, često se postavlja pitanje da li je mudrije kupiti stan kao pojedinac ili osnovati kompaniju u tu svrhu. U Španiji je ova praksa potpuno legalna i koriste je hiljade investitora, iako su se trendovi mijenjali tokom godina zbog razvoja tržišta i pojačanog nadzora od strane Poreske uprave.
Nije samo stvar papirologije; to je finansijska strategija gdje krajnji cilj diktira put. U zavisnosti od toga da li tražite dom za život, vikendicu za odmor ili posao iznajmljivanja, pravna struktura može značiti ogromne uštede ili poreske probleme ako se ne planira pažljivo.
Pravni aspekti i figura patrimonijalne kompanije
Ključno je razumjeti da je registracija nekretnine na ime kompanije legalna, čak i za one koji nisu poreski rezidenti u Španiji. Generalno, to se radi putem holding kompanija, koje su subjekti posebno stvoreni za upravljanje imovinom kao što su nekretnine ili portfelji vrijednosnih papira, bez nužnog učešća u agresivnim komercijalnim aktivnostima.
Postoje prvenstveno dvije vrste: kompanije za holding nekretnina , koje posjeduju imovinu koja nije namijenjena za direktnu ekonomsku eksploataciju, i kompanije za holding vrijednosnih papira , fokusirane na ulaganje u druge kompanije. Međutim, savjetuje se oprez; ako Porezna uprava otkrije da je kompanija osnovana isključivo radi plaćanja manje poreza na dohodak, mogla bi smatrati da je operacija fiktivna i regularizirati situaciju.
Poreske olakšice kupovine preko kompanije
Jedna od glavnih atrakcija je porez na dobit preduzeća. Dok je porez na dohodak fizičkih lica progresivan i može dostići vrlo visoke stope, opšta stopa poreza na dobit preduzeća obično je oko 25%, što je vrlo atraktivno za one koji prenose velike količine kapitala.
Kada su u pitanju potpuno nove nekretnine, prednost je jasna: kompanije mogu odbiti PDV na kupovinu, nešto što pojedinac nikada ne može učiniti. Nadalje, u slučaju preprodaje nekretnina, porez na prijenos vlasništva (ITP) može imati određena smanjenja ako kompanija ispunjava određene uvjete, čime se optimiziraju ukupni troškovi nabavke.
Za investitore s velikim portfeljima postoji vrlo značajna prednost. Ako kompanija ima najmanje osam nekretnina iznajmljenih u periodu dužem od tri godine, može pristupiti značajnim poreskim olakšicama koje značajno povećavaju prinos od najma u poređenju s individualnim vlasništvom.
Nedostaci i rizici: Kada partnerstvo nije prikladno
Nije sve bajno i sjajno. Ako vam je namjera kupiti primarnu rezidenciju ili drugi dom, kupovina putem društva s ograničenom odgovornošću (DOO) je jednostavno greška. Budući da je kuća u vlasništvu kompanije, partner bi morao plaćati tržišnu rentu kompaniji, a taj prihod bi bio oporezovan sa 25%, što bi značajno povećalo troškove transakcije.
Nadalje, administrativno upravljanje je mnogo opterećujuće. Kompanija uključuje mjesečne računovodstvene troškove, podnošenje godišnjih računa i daleko rigoroznije formalne obaveze nego pojedinac. Za malog investitora koji počinje sa svojom prvom nekretninom, ovi fiksni troškovi mogu pojesti veliki dio neto prinosa.
S druge strane, odbitci za najamninu za pojedince su obično velikodušniji u određenim kategorijama (ponekad dosežu i do 60% neto prihoda), što je pogodnost koja se ne odnosi na kompanije koje posjeduju imovinu, što čini mala ulaganja profitabilnijim za samozaposlene osobe ili privatne građane.
Poređenje finansiranja i procedura
Dobijanje hipoteke za preduzeće nije tako jednostavno kao za fizičko lice. Banke su obično zahtjevnije i zahtijevaju osnivački akt , dokaz o solventnosti i godišnje račune. Što se tiče uslova, procenat finansiranja je obično oko 60% ili 70% procijenjene vrijednosti, dok fizičko lice može dobiti 80% ili više.
Rokovi otplate su također kraći; dok pojedinac može uzeti hipoteku na 30 godina, preduzeća su obično ograničena na periode između 10 i 15 godina , a kamatne stope su obično nešto više od konvencionalnih stopa. Preporučljivo je analizirati kako je hipoteka evidentirana u računovodstvenim evidencijama kako bi se pravilno upravljalo imovinom.
Prilikom finalizacije kupovine, ključno je imati stručni savjet. Standardni kupoprodajni ugovor nije isto što i onaj koji uključuje posredničke kompanije , budući da Porezna uprava pažljivo ispituje svaku transakciju koja izgleda kao da ima za cilj zaobilaženje progresivnih poreskih stopa poreza na dohodak fizičkih lica ili poreza na bogatstvo.
U konačnici, izbor u potpunosti ovisi o namjeravanoj upotrebi nekretnine i količini kapitala. Dok je fizičko vlasništvo dobitna opcija za ličnu upotrebu ili prvu investiciju, za velike portfelje nekretnina ili strategije reinvestiranja gotovine, korporativna struktura nudi neusporedivu fleksibilnost i optimizaciju poreza.