Kada kamatne stope rastu i svaki euro je važan, pretpostavljive hipoteke Vratili su se u centar pažnje. Ovaj format omogućava kupcu da zadrži prodavčev kredit umjesto da otvori novi, što, ako su uslovi pravi, može biti vrlo pametan potez za novčanik.
Osim privlačnosti koju imaju za svoje moguće uštede na kamatamaRazumijevanje kako krediti funkcionišu, koje kredite možete uzeti i koji rizici postoje ključno je za izbjegavanje grešaka. U nastavku ćete pronaći sveobuhvatan i jasan vodič s primjerima kako biste mogli donositi informirane odluke bez da se izgubite u tehničkom žargonu.
Šta je pretpostavljiva hipoteka?
Pretpostavljiva hipoteka je prenosivi hipotekarni kredit Od trenutnog vlasnika do kupca kada se kuća proda. Umjesto potpisivanja nove hipoteke, kupac "preuzima" prodavčev kredit i postaje odgovoran za preostali saldo, rate i uslove prvobitno dogovorene sa bankom ili drugim zajmodavcem.
U praksi, to znači da novi vlasnik preuzima prvobitna obaveza plaćanja Kako jest: ista kamatna stopa, isti preostali rok i iste relevantne klauzule. To je alternativa koja, kada je kamatna stopa na vašu postojeću hipoteku niža od tržišne stope, može donijeti značajne uštede.
Kako funkcionišu pretpostavljive hipoteke?
Iako na prvi pogled mogu izgledati kao bilo koji stambeni kredit, suština pretpostavljive hipoteke je u kreditni transferDa bi ga preuzeo, kupac mora ispuniti uslove koje je postavio zajmodavac ili agencija koja osigurava kredit (na primjer, FHA ili VA) i dobiti odgovarajuće odobrenje.
Ovi zahtjevi često uključuju prag od solventnost i kreditni rejting, dokaz o prihodima, a ponekad i minimalna uplata. Zajmodavac procjenjuje novog zajmoprimca kako bi potvrdio njegovu sposobnost da preuzme finansijsku obavezu, što smanjuje rizik od neizvršenja obaveza i pojednostavljuje proces.
Ovaj mehanizam omogućava prilično nesmetan prelaz između prodavca i kupca i, u mnogim slučajevima, izbjegava troškove i procedure novog finansiranja. Međutim, pretpostavka nije automatskoZahtijeva prijavu, pregled i prethodno odobrenje, osim nekoliko izuzetaka za starije kredite s drugačijim pravilima.
Koje hipoteke su prihvatljive?
Ne dozvoljavaju svi krediti ovo. U stvari, velika većina konvencionalne hipoteke nisu pretpostavljivi. Međutim, krediti osigurani od strane Federalne uprave za stanovanje (FHA) i oni koje podržava Ministarstvo za pitanja veterana (VA) ili Ministarstvo poljoprivrede Sjedinjenih Američkih Država (USDA) su pretpostavljivi, pod uslovom da su ispunjeni njihovi specifični uslovi.
U praksi, za većinu FHA i VA hipoteka, prodavac mora dobiti ovlaštenje zajmodavca prije nego što kupac može preuzeti kredit. Slična situacija se dešava i u USDA: morate proći kroz sve prepreke da biste dobili odobrenje i dokazali dovoljnu solventnost.
FHA krediti
Ako razmišljate o preuzimanju FHA ugovora, imajte na umu da i kupac i prodavac moraju ispunjavati uslove. specifični kriterijiOd prodavca se obično traži da je koristio kuću kao svoje primarno prebivalište minimalni period, a kupac mora proći standardni proces prijave FHA, koji uključuje provjeru prihoda i kreditne sposobnosti.
Atraktivna prednost je što FHA omogućavaju akontacija od 3,5%, i obično su dostupniji onima koji nemaju savršenu kreditnu historiju: sa kreditnim rezultatom iznad 580, uglavnom ispunjavate uslove. Uprkos tome, dobra je ideja poraditi na svom finansijskom zdravlju i poboljšati rezultat prije podnošenja zahtjeva za pojačavanje odobrenja.
VA krediti
Uz podršku Ministarstva za pitanja veterana, VA krediti su dostupni pripadnicima Oružanih snaga (aktivnim ili veteranima) i njihovim supružnicima koji ispunjavaju uslove. Važne informacije: Neveteran također može pretpostaviti VA kredit, sve dok ispunjavate uslove i kreditor vam da zeleno svjetlo.
U zavisnosti od uslova kredita, može biti potrebno i odobrenje zajmodavca. Regionalni centar za kredite za VA, što može produžiti papirologiju. U vrlo malom broju slučajeva, dostupne su "slobodno preuzete" VA hipoteke: one zaključene 1. marta 1988. godine ili prije. Kod njih, prodavcu nije potrebno odobrenje zajmodavca, ali i dalje može biti odgovoran za plaćanje ako kupac ne izvrši obavezu, i Starije hipoteke obično imaju više kamatne stope., pa vrijedi o tome pažljivo razmisliti.
USDA krediti
USDA krediti, namijenjeni ruralnim područjima, također mogu biti pretpostavljivo pod određenim uslovimaKao i kod FHA i VA kredita, kupac mora proći proces odobravanja kreditora/servisera i dokazati sposobnost otplate; specifični detalji variraju ovisno o kreditu.
Prednosti pretpostavljivih hipoteka
Za neke kupce, hipoteke s prihvatljivom cijenom mogu utjecati na pristupačnost. Prva privlačnost je što otvaraju vrata... pristupačnije finansiranje za one kojima bi moglo biti teže ispuniti kriterije za novu hipoteku, nakon što su naslijedili već potpisane uslove.
Najveća privlačnost je obično kamatna stopa: ako uzmete kredit, na primjer, kod 3% u odnosu na 5% tržišta, uštede tokom godina mogu biti značajne, a tehnike kao što su prijevremena otplata Oni pomažu u smanjenju kamatnih stopa. Ova razlika u mjesečnim ratama i ukupnim troškovima može učiniti kupovinu isplativom koja bi, s novom hipotekom, bila nemoguća ili mnogo skuplja.
Osim toga, u mnogim slučajevima troškovi su smanjeni troškovi zatvaranjaTime što se kredit ne uzima od nule, mogu se izbjeći ili smanjiti neki tipični troškovi povezani s novom hipotekom, što kupac može osjetiti u džepu od prvog dana.
Rizici pretpostavljivih hipoteka
Nije sve prednost. Uzimanjem kredita, kupac je vezan za svoju originalni uslovi, što možda nije najpovoljnije za vašu situaciju. Ako nekretnina izgubi vrijednost, mogli biste završiti "pod vodom": dugujete više nego što kuća vrijedi, s rizikom koji to nosi ako želite prodati ili trebate refinanciranje.
Također trebate pažljivo pogledati strukturu naslijeđenog kredita. Na primjer, hipoteka je nastala kod 5% akontacije može uključivati veće naknade nego nova transakcija s 20% predujma, posebno ako postoji povezano osiguranje ili nefleksibilan preostali rok.
Vrste pretpostavljivih hipoteka
U praksi, na tržištu postoje dvije velike porodice: s jedne strane, konvencionalni, a s druge strane, one koje podržavaju agencije poput FHA. Napomena: većinu konvencionalnih ne možemo pretpostaviti, ali one postoje. vrlo malo izuzetaka, obično podložno onome što kažu ugovor i zajmodavac.
FHA, sa svoje strane, rođeni su dizajnirani da budu pretpostavljivo prema zahtjevima, pod uslovom da banka odobri novog dužnika. Oznaka "pretpostavljivo konvencionalno" može zavarati; ključno je pregledati ugovor o kreditu i pismeno potvrditi s bankom da li se može pretpostaviti i pod kojim uslovima.
Kako pronaći i uzeti hipoteku?
Početna tačka je obično pretraga na portalima za nekretnine i kontaktiranjem agenata s iskustvom u ovoj vrsti transakcija. Iako nisu svi oglasi jasno označeni kao "pristupačni", vrijedi filtrirati prema FHA, VA ili USDA i pročitati komentare oglasa.
Nakon što se nekretnina pronađe, kupac i prodavac postižu dogovor. ugovor o prijenosu del postojeći kredit, obično uslovljeno odobrenjem zajmodavca za preuzimanje. To uključuje dijeljenje dokumentacije o postojećem kreditu i detaljan prikaz neizmirenog iznosa glavnice i trenutnih uslova.
Sljedeći korak je podnošenje zahtjeva za odobrenje zajmodavcaKupac će podnijeti svoju prijavu, prihode i kreditnu historiju kako bi zajmodavac procijenio njegovu podobnost. Za neke VA kredite može biti potrebno i odobrenje od nadležnog regionalnog centra.
Nakon što je odobrenje dato, faza formalizacijaPotpisuju se kupoprodajni ugovor i hipotekarni dokument kojim se dokumentuje preuzimanje, što odražava zamjenu dužnika i prijenos vlasništva, uz očuvanje uvjeta prvobitnog kredita.
Pretpostavljive hipoteke su prikladne kada naslijeđeni zajam nudi bolje uslove od trenutnih, a zajmodavac potvrđuje da novi vlasnik može ispuniti tu obavezu.
I kako da pronađem kuće od VA, FHA ili HUD ako MLS kaže "gotovina, novi kredit"?
Ovo se dešava češće nego što mislite. Mnogi MLS-ovi ne označavaju opcija pretpostavke Čak i ako postoji. Praktična rješenja: Zamolite svog agenta da pregleda "napomene agenta" ili interne komentare MLS-a za termine poput "pretpostavljivo", "FHA", "VA" ili "USDA" i da kontaktira agenta prodavca kako bi potvrdio da li je kredit pretpostavljiv.
Drugi koristan način je da direktno pitate osobu. serviser kredita od prodavca (ako je to ovlašteno od strane prodavca) kako bi se provjerilo da li se proizvod može preuzeti i koji se zahtjevi primjenjuju. Na tržištima poput Lawrencea u Kansasu, ova direktna potvrda štedi vrijeme kada oglas podrazumevano prikazuje samo "gotovina, novi kredit".
Savjeti za podizanje hipoteke
Počnite s jednim pretkvalifikacija hipoteke i provjerite ključevi za dobijanje hipotekeZnat ćete koliko daleko možete ići i da li ispunjavate kriterije za željeni kredit. Izbjeći ćete razočaranje usred procesa i steći ćete pregovaračku prednost.
Uvijek uporedite vrstu i uslove kredita koji ćete uzeti sa nova hipoteka na tržištuNemojte pretpostavljati da je uzimanje kredita bolje: ponekad novoodobreni kredit, s drugačijim rokom otplate ili strukturom učešća, može biti povoljniji za vas (na primjer, fiksna ili varijabilna hipoteka).
Proučite područje i tržišni ciklus kako biste procijenili rizik pada vrijednostiAko postoji volatilnost ili znakovi hlađenja, uzmite to u obzir prilikom donošenja odluke kako ne biste ostali zaglavljeni s visokim LTV-om.
Prije nego što se upustite u to, odvojite vrijeme da pregledate sitni tisak i zatražite pojašnjenje; tvoj najbolji saveznik To je informirana odluka.
Razlika između preuzimanja hipoteke i kupovine „uz hipoteku“
U pretpostavci, kupac postaje glavni dužnik kredita i zamjenjuje prvobitnog vlasnika; banka obično mora odobriti transakciju. Da bi se potpuno isključio, prodavac mora dobiti pismeno oslobađanje od odgovornosti.
U slučaju kupovine „pod uslovom“, kupac se slaže da otplati postojeću hipoteku, ali prvobitni dužnik ostaje odgovoran Ako nešto pođe po zlu. Ovdje, u principu, odobrenje zajmodavca nije potrebno za zaključenje prodaje, iako je rizik za prodavca veći osim ako nije drugačije dogovoreno.
Šta treba uzeti u obzir prilikom izračuna?
Svaki slučaj je jedinstven i postoje faktori koji mogu uticati na ishod vašeg slučaja. hipotekarni kapacitetDa biste procijenili svoju ratu i maksimalni iznos kredita, uzmite u obzir povezane troškove transakcije i troškove održavanja doma.
Uštedi za upis dodajte notara, registar, procjena i poreziOsim toga, procjenjuje opcije za dobiti 100% hipoteke ako trebate smanjiti početne troškove.
Vaš posao i lična situacija su važni, i to mnogo. Ugovor na neodređeno vrijeme nema istu težinu kao privremeni, niti izgledi za karijeru stabilniji od neizvjesnog projekta. Zapamtite da je hipoteka dugoročna obaveza.
Uključite i ostale prihode i dugove u svoj izračun: prihod od najma, penzije ili dodatne isplate mogu poboljšati vaš omjer, ali ga mogu i smanjiti. krediti i naknade (automobil, obrazovanje, medicinski troškovi). Banka će sagledati cijelu sliku, a trebali biste i vi.
Koju kuću mogu kupiti?
Kao razborito pravilo, pokušajte osigurati da ukupna otplata hipoteke ne prelazi 30%-35% vašeg neto prihoda mjesečno. Ovo će vam dati prostora za neočekivane troškove i pomoći će vam da sastavite kraj s krajem.
Osim toga, preporučljivo je imati ušteđevinu od oko 35% cijene20% za dio koji banka neće finansirati (uobičajeni iznos je do 80% od procjene i cijene koja je niža) i oko 15% za povezane troškove. Ovo će vas postaviti u jaku poziciju kod banke.
Savjeti i podrška
Zahvalno je imati ovakvu odluku pri ruci. jasne informacije bez sitnog tekstaZato se trudimo da znate šta možete očekivati u svakom koraku kako biste mogli s pouzdanjem upoređivati opcije.
Naš tim sarađuje sa vrhunskim subjektima kako bi vas približio dobro stanje I, prije svega, kako biste imali kontrolu nad svojim odlukama. Ne zaustavljamo se samo na potpisivanju: nudimo i praćenje nakon zaključenja kako bi sve teklo glatko. prilagođavanje vašoj novoj hipoteci.
Ako niste sigurni između fiksne ili varijabilne hipoteke ili proizvoda sa specifičnim prednostima (na primjer, za javne službenike), možemo vam pomoći da pronađete najbolju opciju. opcija koja najbolje odgovara i savjeti za smanjenje troškova hipoteke sa transparentnim objašnjenjem prednosti i mana.
Pretpostavljive hipoteke mogu biti odlična prilika ako ispunjavate uslove zajmodavca i ako je hipoteka koju ste naslijedili bolja od one koju bi vam danas ponudili. Uzimanje u obzir kamatne stope, troškova zatvaranja, stabilnosti prihoda i tržišnih trendova pomoći će vam da donesete informisanu odluku. odgovarajuće odobrenje i temeljit pregled prvobitnih uslova, bićete u boljoj poziciji da iskoristite prednosti i izbjegnete rizike.
