Kada govorimo o hipotekama u računovodstvu, kombinujemo dva aspekta: finansijski aspekt (kako je kredit strukturiran i otplaćen) i računovodstveni aspekt (kako se priznaje i vrednuje). U svakodnevnom životu, Hipoteka nije ništa drugo nego zajam sa stvarnim osiguranjem na nekretnini., ali njegovo knjigovodstveno bilježenje ima važne nijanse koje treba organizirati kako bi se izbjegle greške u početnom priznavanju, naknadnom vrednovanju i prezentaciji u godišnjim računima.
Pored razumijevanja kredita, morate staviti nekretninu na odgovarajući račun u skladu s njenom namjenom: Prostor za ličnu upotrebu nije isto što i zgrada namijenjena za iznajmljivanje ili nekretnina koja se kupuje radi prodaje.A na strani obaveza, dug se obično klasifikuje kao finansijska obaveza po amortizovanom trošku, s posebnom pažnjom na naknade, troškove i metodu efektivne kamatne stope, iako postoji pojednostavljeni pristup u MSP PGC-u.
Hipoteka i njeni osnovni elementi: šta je to i kako funkcioniše
Kod hipoteke, entitet pozajmljuje određenu sumu novca, a dužnik otplaćuje glavnicu i kamatu u periodičnim ratama; kao pojačanje, Nekretnina je pod hipotekom kao garancija naplateAko se plaćanja propuste, povjerilac može izvršiti zapljenu imovine i zaplijeniti je kako bi namirio potraživanje.
Koncepti koji se ponavljaju i koje treba razjasniti su: glavnica, kamata, amortizacija, rata, rok otplate, kamatna stopa i garancija. Konkretno, Naknada obično uključuje dio kamate i dio otplate glavnice., a njegov iznos će biti određen vrstom (fiksni, varijabilni ili mješoviti) i trajanjem kredita.
- kapital: pozajmljeni iznos koji se mora vratiti.
- Interes: cijena novca, obično godišnja, primijenjena na preostali kapital.
- Amortizacijaotplata glavnice tokom vremena.
- Podijeliperiodično plaćanje (obično mjesečno) koje kombinuje kamatu i glavnicu.
- Termindogovoreni vremenski horizont otplate.
- Vrsta interesovanjafiksna, varijabilna referentna kamatna stopa (npr. Euribor + diferencijal) ili mješovita.
- HipotekaSama nekretnina služi kao kolateral za kredit.
Ugovor o kreditu i hipotekarna garancija su dva osnovna dijela: Ugovorom su utvrđeni uslovi i raspored plaćanja., dok se hipoteka registruje u Registru nekretnina kako bi se obezbijedila pravna sigurnost povjeriocu.
Računovodstveni tretman hipotekarnih kredita (PGC i PGC MSP)
Sa računovodstvenog stanovišta, hipoteka se evidentira kao i svaki drugi kredit, sa izuzetkom njenog osiguranja. Prema NRV 9a, Dug se klasifikuje kao finansijska obaveza po amortizovanoj vrijednosti, osim ako se njime upravlja radi trgovanja (kategorija držanog radi trgovanja) ili se pojave specifične neuobičajene okolnosti.
Prilikom početnog priznavanja, finansijske obaveze koje se smatraju dugovanjima i obavezama mjere se po njihovoj fer vrijednosti, što je u praksi ekvivalentno cijena transakcije prilagođena za direktno pripisive troškove na operaciju (provizija za otvaranje, ostali troškovi koje naplaćuje entitet, itd.).
Nakon toga, procjena se vrši po amortizovanoj vrijednosti, priznavanje kamate korištenjem metode efektivne kamatne stopeTo znači da su početne naknade i troškovi uključeni u efektivnu kamatnu stopu i raspoređeni tokom trajanja kredita, što utiče na obračunati finansijski trošak.
Međutim, 9. NRV PGC Pymesa razmatra pojednostavljenu alternativu: omogućiti da se transakcijski troškovi i finansijske provizije evidentiraju u računu dobiti i gubitka u početnom trenutkuOva opcija, vrlo praktična za mnoga mala i srednja preduzeća, izbjegava izračunavanje efektivne kamatne stope, iako podrazumijeva evidentiranje većeg finansijskog troška na početku.
Koji se PGC računi koriste za nekretninu u skladu s njenom namjenom?
Prilikom mjerenja imovine, ekonomska namjena imovine čini razliku. Kada se prostorije ili zgrada steknu za vlastitu upotrebu, uobičajeno je aktivirati investiciju na računima (210) Zemljište i prirodni resursi i (211) Zgrade. jer se radi o opipljivoj osnovnoj imovini vezanoj za djelatnost.
Ako je imovina namijenjena ostvarivanju prihoda ili kapitalne dobiti, mogu se koristiti računi (220) Ulaganja u zemljište i prirodne resurse i (221) Ulaganja u zgrade. čime se imovina uokviruje kao investicija u nekretnineTo je konzistentna klasifikacija kada je primarna upotreba zakup ili držanje radi povećanja vrijednosti.
U slučaju nekretnina stečenih za prodaju u redovnom poslovanju (razvojna djelatnost, kupovina-renoviranje-prodaja itd.), uobičajena praksa u Španiji je da se klasifikuju kao zalihe, kao dio inventara za marketingOvdje je prikladno preispitati stvarnost transakcije i računovodstvene politike, jer se opći regulatorni tekst i tumačenja mogu nijansirati po sektorima i studijama slučaja.
Početna i naknadna procjena: amortizovana vrijednost, provizije i efektivna kamatna stopa
U početku se hipotekarni dug evidentira po fer vrijednosti primljene naknade, prilagođenoj za pripadajuće transakcijske troškove. Na primjer Ako postoji početna provizija i drugi troškovi koje subjekt naplaćuje, oni smanjuju primljeni novac ili povećavaju obavezu. prema njegovom tretmanu (opšti ili pojednostavljeni kriterij).
Sljedeće pravilo je amortizovana vrijednost: prilikom zatvaranja, finansijski rashod se evidentira primjenom efektivne kamatne stope na knjigovodstvenu vrijednost obaveze. Metoda efektivne kamatne stope raspoređuje naknade i troškove tokom trajanja kredita., tako da finansijski trošak odražava stvarnu profitabilnost operacije za zajmodavca.
PGC Pymes omogućava pojednostavljenje. Ako se usvoji, Početne provizije i troškovi se direktno naplaćuju po rezultatima u trenutku priznavanja, izbjegavajući ponovni izračun efektivne kamatne stope. Ova računovodstvena skraćenica je valjana i široko se koristi među malim i srednjim preduzećima zbog njihove operativne prirode, iako se istinit i fer prikaz mora procijeniti od slučaja do slučaja.
Tipični računovodstveni unos za hipoteku
Općenito, najčešći računovodstveni događaji za hipotekarni kredit uključuju: početno priznavanje, obračun kamate, reklasifikaciju kratkoročnog dijela, moguću kamatu uključenu u glavnicu (kapitalizacija prema ugovoru), periodična plaćanja i, ako je primjenjivo, prijevremenu otplatu. Tačni detalji zavise od amortizacione tabele i uslova ugovora..
- Početno priznavanje obaveze: evidentiranje primljene gotovine ili direktne uplate prodavcu i priznavanje duga po fer vrijednosti prilagođenoj za troškove transakcije.
- Obračunata kamata: priznavanje finansijskog rashoda primjenom efektivne kamatne stope na preostali saldo.
- Kamata uključena u glavnicu: ako je ugovor kapitalizira, povećanje knjigovodstvene vrijednosti obaveze.
- Kratkoročna reklasifikacija: Prilikom zatvaranja, dio koji će se amortizirati u sljedećoj fiskalnoj godini prenosi se na kratkoročni dug.
- Otplata na rate: odliv gotovine koji razdvaja kamatu (trošak) i glavnicu (smanjenje duga).
- Prijevremeni otpis: otpis obaveze za ukupan preostali iznos i evidentiranje svih primjenjivih naknada za otkazivanje ili kamata.
Kada je imovina za vlastitu upotrebu, aktivirat će se u (210)/(211). Ako je namijenjena za ulaganje radi prihoda ili kapitalne dobiti, može se koristiti (220)/(221). U transakcijama kupovine radi prodaje, normalno je klasificirati je kao zalihe, Ključno je odvojiti imovinu od finansiranja na računima kako se ne bi duplirali iznosi..
Troškovi, naknade i raspodjela troškova za hipoteke u Španiji
Pored računovodstva, ukupni trošak hipoteke dolazi iz tri sloja: kamate, povezanih naknada i provizija. Kamatna stopa može biti fiksna, varijabilna ili mješovitaFiksna stopa pruža sigurnost stope, varijabilna stopa fluktuira s referentnim indeksom (kao što je Euribor), a mješovita stopa kombinira periode.
U španskom kontekstu, postoji vrlo standardizirana pravna raspodjela troškova kod nedavnih hipoteka. Uobičajeno je da kupac preuzme jednostavna bilješka i procjena, dok prateći entitet uključuje notara, agenciju, registar i Poreznu upravu na promet nekretnina (IAJD). Osim toga, svaka stranka plaća svoju kopiju dokumenta.
Među najčešćim provizijama je početna provizija, često postotak od glavnice. Može postojati i kompenzacija za potpuno ili djelomično povlačenje ako se amortizira prije roka, te ostale klauzule (prema važećim propisima i ugovoru) koje treba pažljivo pročitati.
Što se tiče iznosa koji se može finansirati, obično se kao referenca uzima 80% ukupnog iznosa. procjenska vrijednost (ne cijena), iako može biti niža ako se radi o vikendici. Sa stanovišta platežne sposobnosti, preporučuje se da početna uplata ne prelazi 30-35% neto prihoda i da imate ušteđevinu od 20-25% vrijednosti, plus otprilike 10% za povezane troškove.
Ključevi za poređenje hipoteka
Prilikom poređenja ponuda, nemojte gledati samo nominalnu cijenu: Godišnja kamatna stopa (APR) i troškovi zatvaranja mogu potpuno promijeniti stvarni trošakTakođer, pregledajte uvjete, rizike i da li je stopa fiksna ili promjenjiva.
- Iznos kredita i period otplate.
- Kamatna stopa, bodovi ili bonusi i godišnja kamatna stopa (APR).
- Troškovi zatvaranja i naknade zajmodavca, plus svi vezani ugovori.
- Ugovorni rizici: naknada za prijevremenu otplatu, balonsko plaćanje, plaćanje samo kamata ili negativna amortizacija.
Studija slučaja: kupovina za renoviranje i prodaja uz hipotekarno finansiranje
Zamislite da je kuća kupljena za 200.000 eura, a banka daje dodatnih 20.000 eura za renoviranje, sve u okviru istog ugovora o hipoteci. 200.000 eura ide direktno prodavcu, a preostalih 20.000 eura se uplaćuje na bankovni račun za pokrivanje troškova renoviranja. Cilj je da imovina odražava 220.000, a dug također 220.000., bez dupliranja.
Ispravan pristup uključuje dva aspekta: računovodstvo nekretnine i duga. Na strani imovine, ako je namjera renoviranje i prodaja u redovnom toku poslovanja, razborito je evidentirati je kao zalihe po nabavnoj cijeni i cijeni renoviranja; ako je svrha iznajmljivanje ili držanje radi povećanja vrijednosti, može se tretirati kao investicijska nekretnina (220/221). Izbjegavajte evidentiranje renoviranja kao troška ako je ono dio proizvodnih troškova robe koja se prodaje..
Na strani obaveza, kada se dug od 200.000 dodijeljen prodavcu obračuna, priznaje se obaveza prema entitetu i imovini u istom iznosu. Ček od 20.000 za renoviranje, kada se deponuje, povećava bankovni (ili gotovinski) i hipotekarni dug; kada se koristi za izgradnju, bankovni se smanjuje, a vrijednost imovine (zaliha ili investicije) se povećava. čime se zatvara krug 220.000 aktivnih – 220.000 pasivnih.
Da je taj prihod od 20.000 prvobitno direktno evidentiran kao glavna obaveza, a da je 220.000 također odraženo u imovini bez prilagođavanja prvog toka od 200.000, mogla bi se pogrešno pojaviti obaveza od 240.000. Rješenje je evidentirati dio kredita koji se koristi za plaćanje prodavca (200.000) kao veliku imovinu u odnosu na dug, i Preklasifikovati korištenje 20.000 gotovine na višu vrijednost imovine kako se reforma bude provodila., bez ponovnog udvostručavanja duga.
Hipoteke: fiksna, varijabilna ili mješovita kamata i njihov računovodstveni utjecaj
Odabrana kamatna stopa utiče na profil finansijskih troškova. Kod fiksne kamatne stope, Naknada je stabilna, a finansijski trošak se s vremenom izravnava.Kod varijabilne kamatne stope, trošak će pratiti evoluciju referentnog indeksa, što se odražava u obračunu kamate. Kod mješovitih kamatnih stopa, fiksni i varijabilni periodi koegzistiraju.
Sa računovodstvenog stanovišta, metoda efektivne kamatne stope integriše provizije i troškove, tako da, iako naknada može biti konstantna, Stvarni finansijski trošak će varirati u zavisnosti od preostalog dugaAko se odabere pojednostavljenje PGC-a za MSP, početni troškovi se na početku evidentiraju kao rashodi, a naknadna obračunavanja će pratiti ugovorenu stopu.
Hipotekarni krediti stečeni sa umanjenjem vrijednosti: prije i poslije 2021.
Naprednije područje je akvizicija oštećenih kredita i hipotekarnih garancija, uključujući dodjela kreditaPrije 2021. godine, tumačenje prema NRV 9th (PGC 2007) smještalo je ovu imovinu, općenito, unutar kredita i potraživanja, a efektivna kamatna stopa izračunata je na osnovu procijenjenih tokova (uključujući očekivane gubitke) a ne ugovorne tokove, s ažuriranjima za promjene u procjenama.
Kad god su postojali objektivni dokazi o umanjenju vrijednosti nakon početnog priznavanja (insolventnost dužnika, pad vrijednosti hipotekarne imovine itd.), primjenjivale su se korekcije vrijednosti. Međutim, ako nije bilo moguće pouzdano procijeniti naplate ili njihovo vrijeme, Predložen je tretman sličan onome kod zajedničkih računa, zbog jedinstvenosti slučaja i ekstremne nesigurnosti tokova.
Nadalje, napomenuto je da se mogući tok koji proizilazi iz izvršenja garancije ne smije miješati s ugovornim prilivima za izračun TIE-a; i ako Glavna svrha je bila zadržati imovinu kako bi je koristili ili transformirali., finansijski prihod nije trebao biti priznat i imovina je zadržana po nabavnoj cijeni umanjenoj za umanjenje vrijednosti.
Prilikom poravnanja kredita putem oduzimanja imovine, to se ne može tretirati kao zamjena fiksne imovine. Prema Rezoluciji ICAC-a od 14. aprila 2015. (Pravilo trinaest, 2.3), Imovina primljena radi naplate kredita vrednuje se po knjigovodstvenoj vrijednosti kredita uvećanoj za nastale troškove., ili za fer vrijednost imovine ako je ona niža.
Za finansijske godine koje počinju 1. januara 2021. ili kasnije, revidirani NRV 9 uvodi dva filtera: osnovni test ugovora o zajmu (koji analizira da li su tokovi ugovorni, i glavnica i kamata) i poslovni model subjekta (naplata ugovornih tokova, naplata i prodaja ili pregovaranje). Ako umanjena kreditna sposobnost teško da će generirati ugovorne tokove, teško da će se uklopiti u amortizovani trošak; normalno bi se klasificirao po fer vrijednosti s promjenama kapitala, ili čak s promjenama dobiti ili gubitka ako se njime upravlja radi trgovanja, ili u grupi po fer vrijednosti.
U skladu sa gore navedenim, Izračun efektivne kamatne stope treba se zasnivati samo na ugovorenim tokovima, bez razmatranja hipotetičkog iznosa izvršenja garancije. Ako se imovina naknadno dodijeli, ponovo se primjenjuje kriterij iz Rezolucije iz 2015. godine: ako je kredit bio po fer vrijednosti s promjenama kapitala, imovina se evidentira po toj vrijednosti na dan dodjele, a obračunati prihod u kapitalu se reklasifikuje u prihod.
Praktične napomene, slučajevi i doktrina koje treba uzeti u obzir
U profesionalnoj praksi pojavljuju se uobičajene pretpostavke: aktiviranje finansijskih rashoda povezanih s kupovinom osnovnih sredstava (kada su dio proizvodnih troškova, u granicama standarda), kredit pod normalnim PGC-om i zajam kod PGC Pymesa primjenom pojednostavljene opcijeOve situacije zahtijevaju preispitivanje kada kamatu treba kapitalizirati, a kada je treba evidentirati kao trošak.
Što se tiče administrativne doktrine, između ostalog, ističu se sljedeće: finansijski rashodi kredita korištenih za plaćanje poreza a u vezi s prijevremenim otkazivanjima zbog neusklađenosti: u oba slučaja ključ leži u ispravnoj raspodjeli finansijskih troškova, mjerenju obaveza i tretmanu naknada ili kazni u rezultatima fiskalne godine.
U tehničkim komentarima se često spominje da finansijske obaveze po amortizovanoj vrijednosti Oni su prirodna kategorija za ove kredite, osim što o njima pregovara menadžment. Pridržavanje ove smjernice sprječava nedosljednosti u mjerenju i prezentaciji, posebno u svrhu revizije.
Hipoteka kombinuje dugoročno finansiranje, povezane troškove i formalne obaveze. Ispravno klasifikujte imovinu (210/211, 220/221 ili zalihe), odaberite kriterij vrednovanja (amortizovana cijena u odnosu na pojednostavljenu cijenu) i kontrolišite periodične unose To je ono što čini razliku između besprijekornog kredita i tesne nagodbe. A kada se upoređuju ponude, gledanje samo na nominalnu kamatnu stopu je samo pola puta: godišnja kamatna stopa (APR), troškovi zatvaranja, rok otplate i klauzule o riziku su varijable koje zaista utiču na ukupne troškove.
