Kriza je izazvala usporavanje u mnogim sektorima, ali ne ulaganje u akcije nekretnina. Potrošači su izašli iz ograničenja 2020. postavljajući rekorde štednje i zauzvrat je počela era rada na daljinu. Hipotekarne kamate na primamljivim nivoima pomogle su da podstakne pomamu investicionog interesa za dionice nekretnina. Ali svim dobrim stvarima dođe kraj. Rastuće kamatne stope i usijana inflacija učinile su kuće i hipoteke manje pristupačnim. To povećava rizik od kolapsa globalnog tržišta nekretnina, posebno u nekim zemljama, i prijeti pogoršanjem trenutne globalne ekonomske recesije...
Šta se dešava sa tržištem nekretnina?
Potražnja za stambenim objektima opada kako kamatne stope na hipoteke rastu, čineći kuće manje pristupačnima i tjerajući potencijalne kupce s tržišta. Dva su glavna razloga zašto su hipoteke ove godine postale znatno manje pristupačne. Visoka inflacija izazvala je nagli pad realnih prihoda građana. Zauzvrat, centralne banke širom svijeta podižu kamatne stope najbržim tempom u posljednjih nekoliko decenija. Ovo je direktno povećalo kamatne stope na hipoteke, čineći kredite za kupovinu kuće skupljima.
Inflacija je porasla duplo više od plata od 2020. Izvor: BBC.
Ovi problemi ne pogađaju samo potencijalne kupce kuće, već i sadašnje vlasnike kuća. Posebno one čije hipoteke nisu dugoročno osigurane sa mnogo nižim stopama. Milioni ljudi uzeli su jeftine kredite za kupovinu domova po rekordnim cijenama tokom buma pandemije. Sada će se mnogi od njih suočiti sa većim mjesečnim plaćanjima kada se njihovi krediti resetuju kako bi odražavali veće kamate. Da stvar bude gora, ove veće otplate hipoteka dolaze u trenutku kada su stvarni prihodi ljudi (tj. iznos novca koji zarađuju, prilagođen inflaciji) naglo pali. U najgorem slučaju, ljudi neće moći priuštiti da plaćaju svoje mjesečne račune za hipoteku. U takvoj situaciji banke često zaplijene kuću i prodaju je kako bi povratile dug. A kako to stavlja više domova na tržište, često po nižim ili „u nevolji“ cijenama, to može dovesti do daljeg pritiska na smanjenje cijena kuća.
Stopa kašnjenja kredita počela je da raste tokom mjeseca avgusta. Izvor: Morningstar.
Koje su zemlje najizloženije?
U SAD se većina kupaca oslanja na hipotekarne kredite s fiksnom kamatnom stopom na 30 godina. Hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom u prosjeku su predstavljale samo 7% kredita u posljednjih pet godina. Nasuprot tome, kupci kuća u drugim zemljama obično imaju fiksne kredite na samo godinu dana ili imaju hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom koje se kreću u skladu sa kamatnim stopama. Australija, Španija, Ujedinjeno Kraljevstvo i Kanada imale su najveću koncentraciju hipoteka sa varijabilnom kamatnom stopom u odnosu na nove police u 2020. Fitch Ratings.
Hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom kao procenat novih kredita u 2020. Izvor: Fitch Ratings.
Pukotine na globalnom tržištu ulaganja u nekretnine već su počele da se pojavljuju. Pesimističniji su u vezi sa nekim od zapečenijih tržišta, kao što su Australija i Kanada, koja su, kao što smo ranije vidjeli, imala jednu od najvećih koncentracija hipoteka s promjenjivom kamatnom stopom u postotku novih politika u 2020. Obje zemlje doživljavaju dvocifren pad cijena stanova. A gore je u Australiji, gdje su cijene kuća u avgustu zabilježile najveći mjesečni pad u gotovo 40 godina.
Kako bi to uticalo na globalnu ekonomiju?掠
Globalno sinhronizovani krah tržišta nekretnina uticao bi na globalnu ekonomiju (koja je već na rubu recesije) na različite načine:
- Oštar pad cijena kuća značajno bi smanjio bogatstvo i uzrokovao pad potrošačke potrošnje.
- Stagnacija ili pad u građevinarstvu i prodaji nekretnina direktno bi uticao na globalni rast, jer su ove aktivnosti veliki multiplikatori ekonomske aktivnosti širom svijeta.
- Opadanje tržišta nekretnina pogodilo bi bankarske kredite jer povećava rizik od neplaćanja kredita, gušeći protok kapitala kojim se ekonomije hrane. Osim toga, rastuće kamatne stope bi povećale pritisak na investitore koji se zadužuju u velikoj mjeri kako bi finansirali svoje poslovanje, što bi zajmodavce sve više zabrinulo zbog sposobnosti investitora da refinansiraju svoj dug. Opet, ako ovo rezultira kašnjenjem kredita, to bi uticalo na kreditiranje banaka.
- Povećanjem otplate hipoteka kako bi se odrazile rastuće kamatne stope, uticali bi na prihode građana, što bi dodatno smanjilo potrošačku potrošnju.
Postoji li mogućnost ulaganja u dionice nekretnina?️
Kako trenutno stoji tržište nekretnina, predstoje teška vremena za obuzdavanje svih gore navedenih faktora. Možemo kratko prodati Vanguard nekretnine ETF (VNQ) kako bi se iskoristio debakl američkog tržišta nekretnina ili Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) za istu situaciju u Evropi, Aziji i Pacifiku. Ako, s druge strane, želimo ulagati u ekonomije najizloženije ovim događajima o kojima smo prethodno govorili, možemo kratko prodati ETF-ove iShares MSCI iz Australije (EWA), Kanade (EWC), Španije (EWP) ili Ujedinjenog Kraljevstva (EWU).