Da li će ulaganje u kompanije u sektoru nekretnina pred kolapsom?

Pandemija je uspjela iznijeti najbolje u ulaganju u dionice na svjetskom tržištu nekretnina. Vlasnici kuća s više novca za trošenje, nižim hipotekarnim stopama za plaćanje i novom slobodom rada na daljinu spremni su za prelazak na veće i bolje stvari. Ali konačno postoje znakovi da njegov oblik počinje gubiti snagu, jer rastuće kamatne stope i usporavanje ekonomskog rasta vuku tržište niže. Sada je veliko pitanje koliko brzo bi mogao da počne da pada...

Koji su znaci usporavanja ulaganja u dionice nekretnina?​

Cijene padaju na najtoplijim tržištima ​

Dok cijene na tržištu nekretnina nastavljaju rasti u SAD-u i većem dijelu Evrope, počele su da padaju u Kanadi, Novom Zelandu, Australiji i Švedskoj, zemljama koje su imale najatraktivnija tržišta posljednjih godina. To sugerira da ulaganje u dionice kompanija u sektoru nekretnina gubi snagu kako kamatne stope na tim mjestima rastu i rastu sumnje u zdravlje globalnih tržišta nekretnina. Vremenom bi to moglo učiniti kupce širom svijeta opreznijima, šireći slabosti globalnije.

Indikatori pokazuju prema dolje​⤵️​

U većini najvećih industrijaliziranih zemalja svijeta, u posljednje vrijeme su pale tri stvari: 

• Broj prodaja kuća.
• Povjerenje graditelja.
• Odobrenja hipoteke. 

Cijene kuća imaju tendenciju da slijede ove rane ili vodeće pokazatelje sa kašnjenjem od nekoliko mjeseci. Osim toga, kao što smo objasnili prošle sedmice, slabosti u stambenom sektoru imaju način da se preliju na širu ekonomiju, što bi moglo dodati još veći pritisak na smanjenje cijena ulaganja u dionice kompanija za nekretnine.

Ulaganje u dionice kompanija u sektoru nekretnina postaje nedopustivo羅​

Suočeni s višim cijenama kuća i višim hipotekarnim stopama, budućim kupcima je teže kupiti kuću. U stvari, mnogi ekonomisti ukazuju na pogoršanje mjera pristupačnosti, kao što su omjer cijene i prihoda i cijene i rente, kao dokaz da su cijene dosegle teritoriju balon. U finansijama, kada cijene nekretnina nisu u skladu s onim što ljudi zarađuju, kažemo da su se odvojili od svojih osnova. I upozoravamo da što se dalje odvajaju, potencijalni preokret bi mogao biti brutalniji.

Ne postoji ravnoteža između ponude i potražnje u ulaganju u dionice kompanija u sektoru nekretnina⚖️​

Ovaj postpandemijski trenutak je čudan trenutak. Visoka inflacija i rastuće stope na hipoteke uzimaju veliki danak na potrošačke budžete i usporavaju interesovanje za ulaganje u dionice nekretnina. U međuvremenu, cijev kuća u izgradnji brzo je porasla kako se poremećaji u lancu snabdijevanja konačno popuštaju. I dok u većini regija još uvijek postoji nedostatak stambenog prostora, brži rast ponude nego što se očekivalo, zajedno s padom potražnje, mogao bi dovesti do toga da investitori preispitaju svoje mišljenje i postanu pesimističniji u pogledu ulaganja u dionice kompanija u stvarnom sektor nekretnina.

Sve je to dio Fed-ovog plana​

U SAD-u, Federalne rezerve (Fed) su vrlo jasno stavile do znanja da je borba protiv inflacije njen glavni prioritet. Da bi se postigao ovaj podvig, mora se zaustaviti ulaganje u dionice tržišta nekretnina u zemlji. Ne samo zato što niži troškovi stanovanja direktno utiču na izračunavanje inflacije, već i zato što će to ohladiti ostatak ekonomije: ulaganje u dionice nekretnina nije samo najveća klasa imovine na svijetu, već ima i direktan utjecaj na kreiranje kredita.

Dakle, hoće li ulaganje u dionice nekretnina propasti?​

Pogoršanje osnova i kiselo raspoloženje jasno će povećati pritisak na smanjenje ulaganja u nekretnine u narednim mjesecima, posebno u regijama koje su iskusile najveće ekscese. Ali čak i ako cijene padnu, što većina investitora još uvijek ne očekuje, ponavljanje stambenog kraha iz 2008. je malo vjerovatno zbog tri činjenice: (i) Trenutno je još uvijek vrlo malo dostupnih kuća. Iako se gradi više domova, još uvijek ima manje kuća nego kupaca, a to bi trebalo staviti pod cijene, čak i ako se raspoloženje pogorša. (ii) Tržište nekretnina je zdravije nego 2008. Uslovi kreditiranja su mnogo stroži, mnogo manje vlasnika kuća ima varijabilne hipotekarne stope koje su osjetljive na stopu, a nedavni porast cijena ima više veze s povećanjem potražnje iz ere pandemije nego trenutkom čista spekulacija. Drugim riječima, ne, nije vjerovatno da ćemo vidjeti kolaps kao što smo vidjeli tokom globalne finansijske krize. (iii) Strukturno, potražnja za stambenim zgradama ostaje jaka. Više milenijalaca je u najboljim godinama kupovine kuće, a stalne promjene u uslovima rada, kao što su hibridni poslovi, pozitivno utiču na cijene. Nadalje, ulaganje u udjele na tržištu nekretnina je vrlo dobra zaštita od inflacije, a to je nešto što nije tako lako pronaći. Ako to nije dovoljno da uvjeri potencijalne kupce da kupe, vjerovatno je dovoljno da spriječi neke trenutne vlasnike od prodaje.

Dakle, kuda ide ulaganje u dionice kompanija u sektoru nekretnina?吝​

Najvjerovatniji scenario za globalna tržišta nekretnina je da cijene stagniraju, ili čak padaju, u narednim mjesecima. Ali dobri investitori (poput nas) ne gledaju samo na najvjerovatniji scenarij, mi gledamo i na one najmanje vjerovatne. I ako su nas prošle krize nečemu naučile, to je da veze između tržišta nekretnina, privrede i finansijskih tržišta nisu uvijek evidentne. Na kraju krajeva, malo je ljudi očekivalo da će hartije od vrijednosti pokrivene hipotekama izazvati toliki haos tokom globalne finansijske krize. Danas, novi igrači poput institucionalnih investitora mogu biti slaba karika jer je teško znati koliko su zapravo pozajmili i koliko su duboko uključeni u investiranje u dionice nekretnina. Dakle, ako se pitate da li je dobar trenutak da uložite mnogo vremena u nekretnine, ili čak da li je dobar trenutak za kupovinu kuće iz snova, naš odgovor ostaje isti; br. Trenutni nedostatak je taj što riskiramo više od nadoknade naših potencijalnih dobitaka, pa je najbolje pričekati. Mogli bismo investirati u dionice kompanija u sektoru nekretnina tako što bismo prodali na kratko preko inverznog ETF-a kao što je ProShares Short Real Estate (REK) ili kratkoročne banke poput Australijska banka Australije (CBA), westpac (WBC), Nacionalna banka Australije (NAB) i Australijska i novozelandska bankarska grupa (ANZ).

Najbolja strategija ostaje ostati po strani i biti spreman za pucanje ako se ukaže dobra prilika. Znamo da nije baš uzbuđenje „Big Short“. Ali kako je pokojna poslovna legenda Džesi Livermor rekao: